Почему налоги при продаже квартиры — это не только про 13%
Продажа недвижимости кажется простой: нашёл покупателя, подписал договор, получил деньги. А потом приходит письмо из налоговой — и внезапно выясняется, что прибыль меньше, чем ожидалось.
Чтобы этого не происходило, придётся разобраться, как устроены налоги при продаже квартиры и других объектов в 2025 году, какие льготы уже есть и как не переплатить из-за мелких ошибок в документах.
Немного истории: как мы вообще пришли к нынешним правилам
От «продал — заплати» к системе льгот
В 90‑х и начале 2000‑х всё было жёстко: продал квартиру — готовься к налогу почти всегда. Система была сырой, учёта по-современному не было, декларации заполняли на бумаге, а про имущественные вычеты большинство даже не слышало.
Постепенно Налоговый кодекс «оброс мясом». Появились:
— имущественный вычет при продаже (1 млн руб. для жилья);
— возможность уменьшать доходы на документальные расходы (покупка, ремонт, проценты по ипотеке — с нюансами);
— льготы при длительном владении недвижимостью.
Решающим стал переход к минимальному сроку владения, после которого налог можно не платить вообще. Сначала это было 3 года для всех. Затем:
— с 2016 года для большинства объектов ввели 5‑летний срок;
— 3 года оставили только для «социальных» случаев — наследство, дарение от близких, приватизация, рента;
— с каждым годом ФНС всё точнее видит ваши сделки (ЕГРН, банки, Росреестр, обмен данными).
К 2025 году система уже достаточно устоялась: сюрпризы в основном случаются не из-за закона, а из-за невнимательности продавцов.
Что изменилось за последние годы и почему это важно сейчас
К 2020‑м годам налоговая служба стала по сути цифровой. Сегодня инспекция видит почти все сделки автоматически:
— регистрируется переход права в Росреестре — в ФНС появляется информация о потенциальном доходе.
Параллельно уточняли правила для «налог с продажи квартиры 3 лет собственность». Если раньше многие искренне считали: «3 года прошло — и точка», то теперь важно, когда и как получена собственность, и попадает ли ваш случай под 3 года или под общие 5 лет.
По состоянию на 2025 год важно держать в голове: формула «просто подождать 3 года» не всегда работает. Нужно смотреть, как именно вы стали собственником и какая кадастровая стоимость у объекта.
Базовые правила: когда платим налог, а когда нет
Когда налог однозначно будет
Налог с дохода при продаже недвижимости платится, если одновременно выполняются условия:
— объект в собственности меньше минимального срока (3 или 5 лет — ниже разберём);
— есть облагаемый доход (продали дороже, чем можете подтвердить расходами или вычетами);
— у вас резидентский статус РФ (если вы резидент — ставка, как правило, 13% до определённого уровня дохода, выше — 15%).
Чтобы понять, как не платить налог при продаже недвижимости, нужно, по сути, решить три задачи:
1. Уложиться в минимальный срок владения.
2. Правильно посчитать доход.
3. Максимально использовать вычеты и подтверждённые расходы.
Минимальный срок владения: 3 года или 5?
Общее правило:
— 5 лет — для большинства случаев покупки (купили за деньги, по ДДУ, по меновому договору и т.п.);
— 3 года — если вы получили объект:
— в наследство;
— по договору приватизации;
— в дар от близкого родственника;
— по договору ренты с пожизненным содержанием.
Важно: срок владения считается не «с момента покупки по расписке», а с даты регистрации права собственности в ЕГРН (или старом свидетельстве, если речь о давних сделках).
Пример из практики: что спасли «3 года»
Анна получила квартиру от бабушки по наследству в 2021 году. В 2024‑м возникла необходимость продать её, чтобы купить жильё побольше. Цена продажи — 7 000 000 руб.
— Срок владения — с момента вступления в наследство и регистрации права в ЕГРН.
— К 2025‑му году этот срок перевалит за 3 года.
Анна переживала, что действует правило «5 лет», но для наследства работает льготный режим «3 года». В результате:
— налоговая база = 0;
— налог не платится;
— декларацию 3‑НДФЛ подавать не нужно (при условии, что срок владения уже точно больше минимального и не было других обстоятельств).
Как считается налог: техническая часть без лишней теории
Формула, о которой нужно помнить
В упрощённом виде:
Налог = (Доход от продажи – Расходы или Вычеты) × Ставка НДФЛ
Где:
— Доход — сумма по договору, но с учётом кадастровой стоимости;
— Расходы — то, что можно доказать документами:
— покупка;
— инвестиции в объект (отчасти);
— госпошлины и некоторые сопутствующие расходы;
— Вычеты — стандартные имущественные вычеты при продаже.
Технический блок: правило 70% от кадастровой стоимости
Если вы указали в договоре сумму, которая меньше 70% от кадастровой стоимости жилья на 1 января года продажи, налоговая будет считать доход не по договору, а так:
Доход для налога = Кадастровая стоимость × 0,7
Это сделали, чтобы перекрыть схемы «продал по документам за копейки, остальное — наличкой». В 2025 году это правило действует и активно применяется.
Пример: как «дешёвая» цена в договоре увеличивает налог
Сергей продаёт квартиру в 2025 году.
— Кадастровая стоимость на 01.01.2025 — 8 000 000 руб.
— Он решил прописать в договоре 4 000 000 руб., чтобы «уменьшить налог».
Налоговая площадь для расчёта:
— 70% от кадастра = 8 000 000 × 0,7 = 5 600 000 руб.
— Несмотря на сумму в договоре, доходом признают 5 600 000 руб.
Если у Сергея нет документальных расходов или он их не применяет,
он сможет использовать имущественный вычет 1 000 000 руб.:
— Налоговая база: 5 600 000 – 1 000 000 = 4 600 000 руб.
— Налог: 4 600 000 × 13% = 598 000 руб.
Если бы он указал в договоре 5 600 000 руб., итог был бы тот же.
Мораль: искусственно занижать цену сегодня почти не даёт выгоды, а рисков добавляет.
Вычеты: ваш основной инструмент экономии
Какие вычеты есть при продаже недвижимости
В 2025 году продавец может выбрать, что выгоднее:
— стандартный имущественный вычет при продаже — 1 000 000 руб. (для жилья);
— либо уменьшение дохода на фактические подтверждённые расходы (покупка, иногда — отделка, ремонт при правильном документальном оформлении).
Если вы продаёте несколько объектов в течение одного года, имущественный вычет при продаже квартиры и других объектов в сумме ограничен: 1 000 000 руб. на все продажи жилья (и 250 000 руб. для нежилых, гаражей и т.п.).
Технический блок: как считать с расходами
Если у вас есть договор покупки, акт приёма-передачи и платёжные документы (квитанции, выписки банка), то налоговая база может считаться так:
База = Доход (по договору или 70% кадастра) – Подтверждённые расходы на покупку
Иногда выгоднее не использовать вычет в 1 млн, а показать реальные расходы, если они выше.
Практический пример: экономия за счёт расходов
Ирина купила квартиру в 2019 году за 5 500 000 руб. (по ипотеке, все платежи прошли через банк). В 2024 году она продаёт её за 6 000 000 руб. Срок владения — меньше 5 лет, налог возможен.
Вариант 1: использовать вычет 1 000 000 руб.
— База: 6 000 000 – 1 000 000 = 5 000 000 руб.
— Налог: 5 000 000 × 13% = 650 000 руб.
Вариант 2: уменьшить доход на реальные расходы 5 500 000 руб.
— База: 6 000 000 – 5 500 000 = 500 000 руб.
— Налог: 500 000 × 13% = 65 000 руб.
Разница – 585 000 руб. Только за счёт грамотного выбора механизма.
Вот здесь вычет при продаже квартиры консультация с толковым специалистом окупается многократно.
Особые случаи: когда 3 года всё ещё решают
«Налог с продажи квартиры 3 лет собственность»: не путайте с общим правилом
Фраза «3 года и не платишь» до сих пор гуляет по форумам и чатам, но работает она только для особых оснований приобретения недвижимости.
Три года минимального владения действуют, если:
— квартира получена по наследству;
— приватизирована;
— подарена близким родственником;
— перешла по договору пожизненного содержания с иждивением.
Во всех прочих стандартных «покупках» чаще всего действует 5‑летний срок.
Случай из практики: ошибка риелтора и лишний налог
Михаил купил квартиру в новостройке в 2020 году, получил право собственности в 2022‑м. В 2024‑м увидел вариант побольше и решил продать свою. Риелтор уверял: «3 года прошло с момента ДДУ — налог не платишь».
На деле:
— срок владения для налога — с регистрации права в ЕГРН (2022 год);
— в 2024‑м прошло только 2 года;
— минимальный срок — 5 лет, льготных оснований нет.
Если бы Михаил подождал до 2027 года, налог бы не платился вовсе.
Но поскольку он продал в 2024‑м, пришлось:
— подавать декларацию;
— считать налог;
— заплатить с разницы между доходом и расходами (к счастью, у него были документы на покупку).
Как не переплатить: пошаговый алгоритм перед продажей
Шаг 1. Проверьте срок владения и основание получения
Перед тем как выставлять объект на продажу:
— поднимите документы: ДДУ, договор купли-продажи, свидетельство, выписку ЕГРН;
— определите дату регистрации права собственности;
— выясните, попадаете ли вы под 3 года или под 5.
Если до «нужной» даты остались месяцы, иногда разумно подождать и вообще уйти от налога.
Шаг 2. Соберите все документы о расходах
Минимальный набор:
— договор покупки;
— акт приёма-передачи;
— платёжные документы (банковские выписки, платёжки, квитанции).
Дополнительно, при определённых обстоятельствах:
— договоры на ремонт и отделку с чётким описанием работ;
— акты выполненных работ;
— чеки на материалы (если удаётся логично «привязать» их к конкретной квартире и срокам).
Чем лучше собран пакет, тем больше шансов снизить налоговую базу.
Шаг 3. Смоделируйте налог заранее
Перед подписанием договора полезно прикинуть несколько сценариев:
— цена по рынку;
— цена «впритык» к 70% кадастра;
— использование вычета 1 млн;
— использование фактических расходов.
Иногда корректировка цены на 100–200 тысяч в одну или другую сторону даёт значимую экономию за счёт пересчёта базы.
Шаг 4. Оцените риски и поймите, нужна ли юридическая помощь
Если у вас:
— сложная история объекта (несколько сделок, дарение, обмен, выделение долей);
— совместная или долевая собственность;
— продажа сразу нескольких объектов в одном году;
разумнее привлечь специалиста. Юридическая помощь при продаже недвижимости и налогах часто предотвращает не только переплату, но и конфликт с ФНС, особенно если суммы крупные и в сделке участвуют дети или опека.
Типичные ошибки продавцов и как их избежать
Ошибка 1. Игнорировать срок владения
Продали на полгода раньше, чем наступил минимальный срок — и вместо нулевого налога получили десятки или сотни тысяч к оплате.
Решение: всегда проверяйте не только год, но и конкретную дату регистрации права.
Ошибка 2. Терять документы на покупку
Без договора и платёжных документов налоговая не верит в ваши «устные» вложения.
Решение:
— храните документы в скане и оригинале;
— запрашивайте в банке архивные выписки, если срок давний;
— при потере договора попробуйте взять копию у второй стороны или в архиве Росреестра (через выписки и запросы).
Ошибка 3. Завышать или занижать цену без расчёта
— Занижение — упираетесь в 70% кадастра и всё равно платите с большей суммы.
— Завышение — увеличиваете официальную базу, а расходы остаются прежними.
Решение: считать налог заранее для нескольких вариантов цены.
Ошибка 4. Опираться только на советы риелтора
Риелтор знает рынок, но не обязан глубоко понимать Налоговый кодекс. В практике регулярно встречаются случаи, когда клиенту пообещали «налога не будет», а потом выяснилось обратное.
Решение:
— проверять информацию;
— при сомнениях брать хотя бы разовую консультацию у налогового консультанта или юриста.
Когда нужна профессиональная поддержка
Ситуации, когда без специалиста рискованно
Особенно внимательно стоит отнестись к сделке, если:
— у вас несколько собственников (доли супругов, доли детей);
— объект «путешествовал» по сделкам: менялся, дарился, делился;
— часть расходов покрывал работодатель, маткапитал или субсидия;
— вы продаёте жильё, купленное с использованием ипотеки и последующим рефинансированием.
В таких случаях даже разовая консультация (онлайн или очно) часто экономит больше, чем стоит сама юридическая помощь.
Как использовать консультацию максимально эффективно
Перед тем как идти на консультацию:
— соберите все договоры и выписки;
— подготовьте краткую хронологию: когда и как купили, кто платил, были ли ремонты;
— заранее сформулируйте ключевой вопрос: «Сколько я заплачу и как можно снизить сумму законно?».
Так специалист сможет за 30–60 минут дать конкретные рекомендации, а не разбираться с нуля в хаосе документов.
Итог: как не переплатить и спать спокойно
Чтобы сделка прошла без лишних затрат и конфликтов с ФНС, полезно соблюдать простой чек-лист:
— определить минимальный срок владения (3 или 5 лет и точную дату);
— понять, подпадаете ли вы под льготные основания (наследство, дар, приватизация);
— собрать документы о расходах и смоделировать налог для разных цен;
— выбрать между вычетом в 1 млн и реальными расходами;
— проверить, не упираетесь ли вы в правило 70% от кадастра;
— при сложной истории объекта — получить хотя бы разовую профессиональную консультацию.
Продажа недвижимости в 2025 году — это уже не «бумажки и очередь в БТИ», а вполне прозрачная цифровая процедура. Но именно поэтому ФНС видит почти всё и редко «забывает» о вашем доходе.
Чем раньше вы посчитаете налоги при продаже квартиры и продумаете стратегию, тем больше шансов сохранить деньги у себя, а не отдать их государству из-за одной неверной даты или потерянного договора.