Почему апарт-отели и студии вообще стали конкурентами «обычным» квартирам
Если совсем по‑простому, у инвестора сегодня три главных варианта: классическая квартира, студия или апарт-отель. И тут начинаются сомнения: инвестиции в апарт отели купить апартаменты для сдачи, взять компактную студию или не мудрить и оставить деньги в «классике»? Отличие не только в планировке и метраже. Меняется юридический статус, режим налогообложения, способ управления, уровень сервиса, целевая аудитория и даже формат вашей вовлечённости в процесс. Обычная квартира — это чаще всего «сделал ремонт, нашёл арендатора и забыл». Апарт-отель — уже мини-бизнес с отельной моделью, куда могут входить ресепшн, уборка, заселение через управляющую компанию и динамическое ценообразование, завязанное на сезон и загрузку.
Квартиры при этом остаются самым понятным и психологически комфортным вариантом, потому что все так делали «всегда». Но инвестор, который смотрит на 2025 год, уже не может опираться только на привычку — надо считать и сравнивать модели, а не ориентироваться на инерцию рынка.
Подход №1: «Классика жанра» — обычная квартира под долгосрочную аренду
Традиционный подход — купить квартиру в спальном районе, сделать базовый ремонт и искать арендатора на год и больше. Здесь всё просто: понятный Гражданский кодекс, жильё в статусе «квартира», прописка возможна, коммунальные платежи по тарифам для населения, а не для коммерции. Управление можно вести самостоятельно: нашли через объявления, подписали договор, получаете платежи раз в месяц. Доходность ниже, чем у апартаментов или посуточной аренды, но и рисков меньше. Такая модель больше подходит тем, кто ценит стабильность и не хочет отслеживать загрузку, праздники, сезоны и конференции в городе.
Слабое место этого подхода — ограниченный рост дохода. Арендные ставки по долгу часто «упираются» в платежеспособность арендаторов, а поднять цену сильно выше рынка не получится. Плюс ликвидность таких квартир зависит от района: спальный массив без метро может расти в цене заметно медленнее, чем центр с развивающейся инфраструктурой.
Подход №2: Апарт-отель как инвестиция с управляющей компанией
Когда вы рассматриваете апарт отель как инвестиция, логика уже совсем другая. Вы, по сути, покупаете номер в отеле под видом апартамента и передаёте его в управление профессиональной команде. Управляющая компания занимается заселением, рекламой на агрегаторах, уборкой, обслуживанием, формирует динамическую цену в зависимости от сезона и загрузки. Вы получаете либо фиксированный гарантированный доход, либо долю от выручки. При удачной локации доходность апартаментов может оказаться ощутимо выше, чем у обычной квартиры, особенно в туристических или деловых центрах.
Но у этой модели есть нюанс: юридически это часто не жилое помещение. Нельзя прописаться, тарифы на коммуналку и налоговую нагрузку выше, а перепродажа иногда сложнее, потому что покупатель должен быть тоже инвестором, а не просто человеком «для жизни». Перед входом в такой проект важно смотреть не только на красивые презентации, но и на финансовую модель, репутацию девелопера, условия договора с управляющей компанией и реальные показатели загрузки по аналогичным объектам рядом.
Подход №3: Студия как универсальный формат — и жить, и сдавать
Студии возникли как попытка сделать входной билет на рынок дешевле. Мало метров, продуманная планировка, компактный санузел, мини-кухня — и вы уже собственник объекта, который по цене заметно ниже стандартной однушки. Вопрос «студия или апартаменты что выгоднее для инвестиций» упирается в несколько факторов: статус объекта, локация, целевой арендатор и гибкость формата. Студию можно сдавать как долгосрочно одиночке или паре, так и посуточно, если позволяет дом и управляющая компания не запрещает такой формат.
Инвестору здесь проще: юридически это обычная квартира, в большинстве случаев с возможностью прописки и стандартным набором коммунальных тарифов. Есть минус — более маленькая аудитория покупателей при перепродаже: не всем комфортно жить в одном помещении без отдельной кухни и комнаты. Зато при грамотном дизайне студия быстро находит арендаторов, особенно в студенческих районах, у деловых кластеров и рядом с метро.
Плюсы и минусы технологий заработка: пассив или «мини-отельер»
Если смотреть на инвестиции в апартаменты и студии под аренду отзывы и доходность, то всплывает один важный момент: нет универсальной магической схемы «вложил и забыл». Классическая квартира с долгосрочной арендой — ближе всего к пассиву, особенно если привлечь риелтора и прописать чёткий договор. Апарт-отель с профессиональным управлением может дать больше денег, но вы становитесь зависимы от качества менеджмента объекта, маркетинга и финансовой дисциплины управляющей компании. Студия даёт хороший баланс — вы можете управлять ею гибко, менять формат аренды, тестировать посуточный рынок или возвращаться к долгосрочникам, когда устаёте от текучки.
Ошибкой будет выбирать исключительно по обещанной доходности из буклета. Одни и те же 8–10 % могут означать совершенно разный уровень вовлечённости, рисков и головной боли.
Доходность и риски: где реальная математика, а где реклама
Когда вы начинаете считать, купить апарт отель или квартиру для сдачи в аренду — вопрос не вкуса, а цифр. Для квартиры ключевые параметры: цена входа, ставка аренды, простой между арендаторами, расходы на ремонт и налоги. Для апарт-отеля добавляются управление, комиссия агрегаторов, сезонность и возможная конкуренция с новыми проектами поблизости. Реальная доходность апартаментов и студий, работающих посуточно, часто выглядит привлекательно в «горячие» месяцы, но проседает в низкий сезон.
Чтобы не попасть в ловушку, имеет смысл моделировать пессимистичный сценарий, опираясь не на обещания застройщика, а на открытые данные: цены на ночи в аналогичных объектах, среднюю загрузку по району, динамику спроса на туризм и деловые поездки. Хороший инвестор сначала ищет слабые места модели, а уже потом очаровывается цифрами.
Рекомендации по выбору формата: от цели к объекту, а не наоборот
Прежде чем бежать на показ, честно ответьте себе: какая главная цель? Если вы хотите минимум вовлечённости и относительную предсказуемость, ближе всего подойдёт классическая квартира или студия под долгосрочную аренду. Если ваша цель — максимизировать кэш-флоу и вы готовы принять управленческие риски, то инвестиции в апарт отели и студии с посуточным форматом могут дать больше. Покупая апартаменты для сдачи, важно понимать, кто именно будет вашим гостем: турист, командировочный, студент, айтишник, семья с ребёнком.
Начиная с цели, проще выбрать район, метраж, формат здания и тип управления. И наоборот: если сначала влюбиться в красивую картинку апарт-комплекса, есть шанс получить объект, который не соответствует вашей терпимости к риску и ожиданиям по доходу.
Актуальные тенденции 2025 года: что учитывать уже сейчас
В 2025 году рынок продолжит движение в сторону профессионализации. Всё меньше работает подход «сдаю сам, как получится», и всё больше — партнёрство с управляющими компаниями и сервисами. Для инвестора это значит, что вопрос «студия или апартаменты что выгоднее для инвестиций» будет решаться не только локацией, но и качеством сервиса: скоростью заселения, удобством онлайн-бронирования, отзывами гостей, репутацией всего комплекса. Девелоперы активно выводят гибридные проекты, где в одном здании сочетаются апарты, сервисные квартиры, коворкинги и общественные пространства — такие объекты лучше удерживают загрузку и дают возможности для повышения средней цены за ночь.
Параллельно государство ужесточает регулирование короткой аренды: вводятся ограничения в жилых домах, усиливается контроль за налогами. Это подталкивает часть инвесторов переходить в легальные апарт-форматы, где изначально заложен гостиничный режим эксплуатации.
Как действовать частному инвестору в новых условиях
Вместо того чтобы верить агрессивной рекламе, полезно собрать свою мини-аналитику: поговорить с действующими собственниками в похожих проектах, почитать реальные отзывы гостей, запросить у управляющей компании статистику по загрузке и среднему чеку за прошлые периоды. Хорошо работает подход «пилотного» входа: начать с одной студии или одного апартамента, протестировать стратегию и только потом масштабироваться. Так вы увидите не только цифры на бумаге, но и собственную реакцию на этот формат: комфортно ли вам жить с такой степенью риска и управленческой нагрузки.
И главное — не гнаться за модой. Для одного инвестора идеальным решением будет надёжная квартира в спальном районе, для другого — сеть апартов у деловых центров. Ваша задача — понять себя, свои цели и только потом решать, куда вкладывать деньги.